Türkiye’de gayrimenkul yatırımları, yabancı yatırımcılar ve Türkiye dışında yaşayan vatandaşlar açısından hâlâ cazibesini koruyor. 2025 yılında bu alanda geçerli olan mevzuat, vergi düzenlemeleri, kiracı-ev sahibi ilişkileri ve özellikle Mavi Kart sahiplerinin durumu önemli konular olarak öne çıkıyor.
Bu rehberde, gayrimenkul alımı, satımı, kiraya verme süreçleri ve Mavi Kart sahiplerinin hakları-yükümlülükleri tüm detaylarıyla ele alınıyor.
Gayrimenkul Alımı: 2025 Güncel Durum
Yabancılar ve Türkiye’de mülk edinme
Türkiye’de yabancı gerçek kişilerin gayrimenkul edindirme hakkı belirli şartlarla tanınmış durumda. Yabancıya mülk ediniminde; toplam 30 hektara kadar alım yapılabiliyor ve askeri güvenlik yörelerinde alım kısıtlı olabiliyor.Türkiye Yatırım Ofisi+1
Tapu işlemlerinde ayrıca imar durumu, yapı ruhsatı gibi yasal belgeler kontrol edilmeli.yilmazattorneys.com+1
Türk vatandaşları ve Mavi Kartlılar açısından alım
Mavi Kartlılar (yakın zaman önce Türkiye vatandaşlığını kaybetmiş ya da çıkmış olanlar) da Türkiye’de gayrimenkul alabilir. Mavi Kart sahiplerinin emlak araştırması yapılabiliyor.kocaersoz.com
Türk vatandaşları için alım süreci standart iken; Mavi Kart ve yabancı uyruklular için bazı ek şart ve bildirimler gerekebilir.
Yatırım amacıyla alımda dikkat edilmesi gerekenler
Bölge seçimi: İstanbul, İzmir, Antalya gibi şehirler yatırım hacmi yüksek bölgeler.
Tapu türü ve mülkiyet hakları: Kat irtifakı, iskan durumu mutlaka kontrol edilmeli.
Dövizle ödeme, banka transferi belgeleri, döviz alım belgesi gibi belgeler hazırlanmalı.yilmazattorneys.com+1
Vergi ve harçlar: Tapu harcı, KDV (projeye göre değişebilir) gibi mali yükümlülükler.
Gayrimenkul Satımı: Süreç ve Şartlar
Satış adımları
Satış öncesinde gayrimenkulün tüm belgeleri güncel olmalı: sahiplik belgesi, taksitli satışlarda onay belgeleri, ipotek ya da haciz durumu kontrol edilmeli.
Alıcı ve satıcı taraf işlem öncesi tapu harçlarını, DASK sigortasını ve diğer gerekli düzenlemeleri yerine getirmeli.
Satış sonrası bildirimler ve vergi durumları
Satıştan elde edilen kazanç bazı durumlarda gelir vergisine tabi olabilir. Özellikle alım-satım süresi kısa olan gayrimenkullerde “serbest meslek kapsamı” durumu oluşabilir.
Yabancı veya Mavi Kartlı satıcılar için vergi konularında istisna olmasa da sürecin doğru yürütülmesi riskleri azaltır.
Mavi Kartlılar için satımda dikkat edilmesi gereken hususlar
Mavi Kart sahibi biri Türkiye’de mülkünü satarken, vatandaşlık durumuna göre bazı bildirimleri yapmalı ve kayıtlarını güncellemelidir. Mülke ilişkin tapu bilgileri, kimlik ve vatandaşlık statüsüyle uyumlu olmalı.Ozk Hukuk+1
Kiraya Verme: Yasal Çerçeve ve Pratik Bilgiler
Kiraya veren olarak yükümlülükler
Kiracı-ev sahibi sözleşmesi yazılı yapılmalı, kiralama süresi, depozito, kira artış oranı gibi konular netleştirilmeli.
2025 itibarıyla kira artış oranı genel olarak yıllık TÜFE + %… oranında uygulanabilir; belediyelerce belirlenen sınırlar dikkate alınmalı.
Kiracının çıkışı, tahliye süreçleri yasal prosedürlerle yapılmalıdır.
Kiracı açısından haklar
Kiralanan yerin eşya durumu, bakım ve onarım sorumlulukları sözleşmede belirlenmeli.
Ev sahibi, kiracının kullanım hakkına saygı göstermeli ve sebepsiz kira artışı ya da tahliye talebiyle hukuka aykırılık yapılmamalıdır.
Mavi Kartlı ev sahipleri için kiralama durumu
Mavi Kart sahibi kişiler Türkiye’de gayrimenkul sahibi olabilir ve kiraya verebilir. Bu durumda kiralama gelirleri için Türkiye’de vergi beyanı yapılmalıdır. Ayrıca mülk sahibi kimliğiyle kayıt durumu ve ikamet statüsü çatışmamalıdır. Mavi Kart sahibi bir kişi, mülkünüzü kiraya verirken Türkiye’de kamu düzeni ve yabancı yatırımcıya uygulanan hükümlerle dikkatli olmalıdır.kocaersoz.com
Vergiler, Harçlar ve Güncel Düzenlemeler
Tapu Harcı ve Diğer Alım-Satım Maliyetleri
Gayrimenkul alımında tapu harcı genellikle satış bedelinin %4’ü şeklinde alıcı ve satıcı arasında bölünebilir. Ek olarak döner sermaye ücreti ve belediye payları olabilir.
Yabancı yatırımcı ve Mavi Kartlılar için özel vergi indirimi olmasa da, kayıtların doğru olması süreçte avantaj sağlar.
Kira Geliri Vergisi
Kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelir, yıllık gelir vergisi beyannamesi kapsamında değerlendirilir. Giderler düşülebilir ancak belgeler tam olmalıdır.
Yabancı Yatırımcıya Özel Düzenlemeler
Yabancıya mülk ediniminde kişi başına sınır, alan sınırlaması gibi hükümler vardır. Bunlar alım/satım sürecinde mutlaka dikkate alınmalıdır.ADMD Hukuk Bürosu
Mavi Kart Sahiplerinin Gayrimenkul Hakları ve Durumu
Mavi Kart nedir?
Mavi Kart, bir zamanlar Türk vatandaşı iken vatandaşlıktan çıkan veya çıkmış sayılan kişilere verilen statüdür. Bu kişiler Türkiye’de bazı haklara sahiptir.Bayraktar Attorneys+1
Mavi Kartlıların mülk edinimi ve ipotek durumu
Mavi Kartlı bir kişi, Türkiye’de mülk sahibi olabilir ve tapu kaydı yapabilir. Mülkiyet hakları Türk vatandaşıyla büyük ölçüde eşittir. Ancak seçme-seçilme hakkı, askerlik gibi bazı haklardan mahrumdurlar.Vikipedi
Mavi Kartlıların kiralama ve satış süreçlerinde dikkat etmesi gerekenler
Mülkün satışı veya kiraya verilmesi durumunda kimlik ve vatandaşlık statüsü tapu ve vergi bürolarında uyumlu olmalı.
Mülkün ipotek edilmesi ya da devri öncesi Mavi Kart statüsüyle ilgili kayıtlar kontrol edilmelidir.
Gelir beyanı ve yabancı yatırımcı açısından yapılan düzenlemeler göz önünde bulundurulmalıdır.
Yatırım Fırsatları ve Riskler
Fırsatlar
Döviz bazlı getiri potansiyeli: Türkiye’de mülk fiyatları döviz kurlarına duyarlı olabilir.
Kiraya verme potansiyeli yüksek şehirlerde (örneğin İzmir, Antalya, İstanbul) gelir elde etme şansı.
Mavi Kartlılar için mülk edinimi sayesinde Türkiye’ye bağlanma ve gayrimenkul sahibi olma imkânı.
Riskler
Tapu ve imar durumu eksik mülkler: Yapı ruhsatsız, iskan belgesiz gayrimenkuller risk taşır.
Yabancıya uygulanan “maksimum alan” ve “%10 oran” gibi sınırlamalar.Investropa+1
Kira piyasasında dalgalanmalar ve yasal değişiklikler: Kiracının korunması açısından ev sahibinin hakları da değişebilir.
Mavi Kart statüsüyle ilgili vatandaşlık, vergi veya mülk sahibi haklarında belirsizlikler olabilir.
Pratik Kontrol Listesi: Mülk Alım-Satım veya Kiralama Esnasında
Tapu kaydının, imar durumu ve yapı ruhsatının uyumluluğu kontrol edildi mi?
Alım yapılacak mülk askeri güvenlik bölgesinde veya özel yasa kapsamındaki alanda mı yer alıyor?
Satış bedeli ve banka döviz transferi belgeleri tamam mı?
Kiraya verilecek mülk için sözleşme hazırlanmış mı, yıllık artış oranı belirlenmiş mi?
Mavi Kartlı bir birey olarak, mülk sahibi statünüz ve vergi yükümlülükleriniz açısından durumunuz doğru mu?
