2025 yılı itibarıyla Türkiye’de emlak satın alma süreci hem yerli hem yabancı yatırımcılar için büyük fırsatlar sunuyor. Avrupa’daki ekonomik dalgalanmalar ve Türkiye’nin gayrimenkul sektöründeki istikrarlı büyüme trendi, özellikle Almanya, Hollanda, İngiltere ve Körfez ülkelerindeki yatırımcıların ilgisini artırdı.
Türkiye, düşük yaşam maliyetleri, vatandaşlık avantajı, konut getirisi ve güçlü kira piyasası ile emlak yatırımı yapmak isteyenler için cazip bir ülke konumuna geldi.
Bu rehber, 2025 yılında Türkiye’de ev veya ticari gayrimenkul satın almak isteyen herkes için güncel mevzuat, satın alma adımları, dikkat edilmesi gereken hukuki süreçler, vergi oranları ve yatırım stratejileri açısından kapsamlı bir yol haritasıdır.
Türkiye’de Emlak Satın Alma Süreci 2025
Türkiye’de mülk satın alma işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yürütülür. 2025 yılında tüm işlemler WebTapu sistemi üzerinden çevrimiçi olarak yapılabilmektedir. Bu sistem sayesinde yabancı yatırımcılar, vekaletname ile Türkiye’ye gelmeden de taşınmaz satın alabiliyor.
1. Gayrimenkulün Belirlenmesi
Emlak yatırımı yapmadan önce ilk adım doğru mülkü seçmektir.
Yatırım amacı (yaşamak, kiralamak, vatandaşlık almak) belirlenmelidir.
İstanbul, Antalya, İzmir, Ankara ve Mersin gibi şehirler yabancı yatırımcılar arasında en popüler bölgeler arasında yer alıyor.
Tapu durumu, imar izni, proje ruhsatı ve iskan belgeleri mutlaka kontrol edilmelidir.
2. Tapu Kontrolü ve Hukuki İnceleme
Gayrimenkul alımında en kritik aşamalardan biridir.
Tapuda satışa konu mülkün ipotek, haciz veya rehin gibi şerhlerle kayıtlı olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Alıcı ister Türk vatandaşı ister yabancı olsun, tapu kayıtlarını WebTapu üzerinden e-Devlet ile ücretsiz sorgulayabilir.
Gayrimenkul üzerinde miras paylaşımı veya hissedarlık durumu varsa noter onaylı muvafakat alınmalıdır.
3. Satın Alma Sözleşmesi
Satış işlemi öncesinde taraflar arasında noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi hazırlanabilir.
Sözleşmede mülkün fiyatı, ödeme planı, tapu devri tarihi ve tarafların yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir.
Yabancı alıcılar için noter onaylı yeminli tercüman bulundurulması zorunludur.
4. Tapu Devri İşlemi
Tüm belgeler hazırlandıktan sonra tapu devri aşamasına geçilir.
Satıcı ve alıcı, Tapu Müdürlüğü’nde aynı anda hazır bulunur veya vekaletname ile temsil edilir.
Tapu devrinden sonra yeni malik adına tapuda tescil yapılır ve mülk resmen el değiştirir.
İşlem ortalama 1 ila 3 iş günü arasında tamamlanır.
5. Vergiler ve Harçlar
2025 itibarıyla Türkiye’de gayrimenkul satışında ödenmesi gereken temel vergiler şunlardır:
Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü (alıcı ve satıcı arasında %2-%2 şeklinde bölünebilir).
Döner sermaye ücreti: Ortalama 2.000 TL.
KDV (Katma Değer Vergisi): Projeye göre %1 ile %20 arasında değişebilir.
Emlak vergisi: Yıllık olarak taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir (%0,1 – %0,3 arası).
Yabancılar İçin Türkiye’de Ev Alma Şartları 2025
2025 itibarıyla yabancılar, Türkiye’nin birçok bölgesinde taşınmaz satın alabiliyor. Ancak bazı özel bölgelerde (askeri alanlar, güvenlik bölgeleri gibi) mülk edinimi kısıtlanmıştır.
Temel Şartlar
Yabancı uyruklular, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir.
Vatandaşlık başvurusu için mülk değeri en az 400.000 ABD Doları olmalıdır.
Tapu devri sırasında satış bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmelidir.
Yabancı alıcı, ödemeyi yalnızca bankalar aracılığıyla yapabilir; elden ödeme geçerli sayılmaz.
Yabancı Uyruklular İçin Gerekli Belgeler
Pasaport ve noter onaylı tercümesi
Vergi kimlik numarası (her yabancıya verilmektedir)
2 adet biyometrik fotoğraf
Tapu fotokopisi
DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi
Satış bedelinin banka dekontu
Türkiye’de Emlak Satın Almanın Avantajları
1. Vatandaşlık Hakkı
En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcılar, Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanır. Vatandaşlık başvurusu ortalama 3-6 ay içinde sonuçlanır.
2. Euro ve Dolar Bazlı Getiri
Türkiye’de konut fiyatları son 3 yılda döviz bazında %40’tan fazla artış gösterdi. Özellikle İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelerde kira getirisi yıllık %5-7 aralığındadır.
3. Düşük Yaşam Maliyeti
Türkiye, Avrupa ülkelerine göre yaşam maliyetlerinde %60’a kadar daha ekonomiktir. Almanya’dan gelen emekliler için Türkiye, yaşam kalitesi ve iklim açısından avantajlı bir seçenek oluşturur.
4. Yatırım Serbestisi
Yabancı yatırımcılar, Türkiye’de mülk satın aldıktan sonra gayrimenkullerini kiraya verebilir, devredebilir veya miras bırakabilir.
Türkiye’de En Çok Tercih Edilen Yatırım Bölgeleri
İstanbul
Türkiye’nin finans ve iş merkezi olan İstanbul, en yüksek kira getirisi ve değer artışı potansiyeline sahip şehir olarak öne çıkar. Özellikle Kağıthane, Basın Ekspres, Ataşehir, Beykoz ve Küçükçekmece bölgeleri 2025 itibarıyla yatırım açısından öne çıkıyor.
Antalya
Yabancıların en çok mülk satın aldığı şehirlerden biridir. Rusya, Almanya ve İngiltere vatandaşları yoğunlukta. Turizm geliri yüksek olduğu için yazlık ev ve kısa dönem kiralama yatırımları oldukça kârlıdır.
İzmir
Hem yaşamak hem yatırım yapmak için dengeli bir seçenek. Urla, Çeşme ve Bornova gibi bölgeler yüksek gelir grubuna hitap ederken, yeni konut projeleriyle cazibesi artıyor.
Ankara ve Mersin
Ankara, sabit gelirli yerli yatırımcılar için uygun fiyatlı konutlar sunarken, Mersin özellikle Arap yatırımcılar arasında popülerdir.
Emlak Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapuda beyan edilen satış bedelinin piyasa değerine uygun olmasına dikkat edilmelidir.
Krediyle alım yapılacaksa ekspertiz raporu zorunludur.
Yabancı yatırımcılar için banka döviz transfer dekontu olmadan tapu işlemi yapılmaz.
Kat irtifakı veya iskan belgesi olmayan projelerden uzak durulmalıdır.
Satın alınacak taşınmazın depreme dayanıklılık raporu talep edilmelidir.
2025 Gayrimenkul Piyasasında Beklentiler
Uzmanlar, 2025 yılında Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında özellikle yabancı yatırım oranının %20 artmasını, konut fiyatlarının ise yıllık %10-15 bandında yükselmesini bekliyor. Devlet destekli konut projeleri, yeni imar alanları ve dijital tapu sistemleri bu büyümeyi destekleyecek.
Almanya’daki Yatırımcılar İçin Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almanın Avantajı
Almanya’da yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de emlak satın alarak döviz bazlı kira getirisi, vatandaşlık hakkı, tatil evi kullanımı ve emeklilik planlaması gibi çoklu fayda elde edebilir.
Ayrıca Almanya ile Türkiye arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması, yatırımcıların gelirlerini iki ülkede vergiden muaf şekilde değerlendirmesine olanak tanır.
