Ortak mülkiyette yer alan taşınmazlarda, bir paydaşa ait bağımsız bina veya yapı bulunması hâlinde bu yapının kime ait olacağı ve nasıl değerlendirileceği, ortaklığın giderilmesi davaları açısından en karmaşık konulardan biridir. 2025-2026 döneminde yapılan yargı içtihatları, bu tür davalarda aidiyetin belirlenmesi, değer tespiti, yıkım veya tazmin gibi hususları yeniden şekillendirmiştir. Bu yazı, ortak taşınmaz üzerindeki yapıların hukuki statüsünü, tapu kayıtlarıyla ilişkisini ve paydaşlar arasında doğabilecek hak uyuşmazlıklarını derinlemesine inceler.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Amacı
Ortak mülkiyetteki taşınmazların paylaşımında, taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında izale-i şuyu davası açılır. Bu dava, taşınmazın ya aynen taksim ya da satış yoluyla paraya çevrilmesi amacıyla açılır.
Aynen taksim: Taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa her paydaşa denk bir bölüm verilir.
Satış: Taşınmaz bölünemiyorsa açık artırmayla satılır ve gelir paydaşlar arasında dağıtılır.
Ancak üzerinde bir paydaşa ait yapı (örneğin konut, atölye, depo) varsa, bu durum aynen taksimi engelleyebilir veya satış değerini etkileyebilir.
Aidiyet (Mülkiyet) Kavramı
Aidiyet, bir malın kime ait olduğunun hukuken belirlenmesi anlamına gelir. Ortak taşınmazlarda aidiyetin tespiti özellikle şu durumlarda önem kazanır:
Paydaşlardan biri kendi kaynaklarıyla yapı yapmışsa,
Yapı tapuda kayıtlı değilse,
Yapının imar izni ya da yapı ruhsatı yoksa,
Diğer paydaşların rızası alınmadan inşa edilmişse.
Bu gibi hâllerde mahkeme, binanın aidiyeti davası ile yapının kime ait olduğunu belirler.
Hukuki Dayanak
Türk Medeni Kanunu’nun 718, 684 ve 693. maddeleri taşınmaz mülkiyeti, bütünleyici parça ve paydaşlık ilişkisini düzenler.
TMK 718: Arazi üzerindeki yapılar, kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır.
TMK 684: Bir şeye sürekli bağlı olan unsurlar, o şeyin parçası sayılır.
TMK 693: Paydaşlardan biri diğerlerinin rızası olmadan önemli değişiklik yapamaz.
Bu nedenle genel kural, taşınmaz üzerindeki yapının arsa paydaşlarının ortak mülkiyetine dahil olmasıdır. Ancak istisnaî olarak, binanın tamamen bir paydaşın emek ve kaynağıyla yapılması hâlinde, yapı üzerindeki kat mülkiyeti benzeri özel hak kabul edilir.
Paydaşa Ait Yapının Aidiyetinin Belirlenmesi
Aidiyetin tespitinde mahkeme şu ölçütleri dikkate alır:
Yapının kimin tarafından, hangi tarihte yapıldığı,
Diğer paydaşların açık veya zımni rızası,
İnşaat ruhsatı ve yapı kullanım belgesinin kimin adına düzenlendiği,
Harcama belgeleri, elektrik-su abonelikleri,
Yapının ekonomik ve fiziki değeri,
Paydaşlar arasındaki fiilî kullanım biçimi.
Bu delillerin incelenmesiyle yapı, aidiyet bakımından bağımsız mülkiyet konusu hâline gelebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aidiyetin Etkisi
Aidiyet tespiti yapılmadan taşınmaz satışına karar verilmesi, paydaşın mülkiyet hakkını ihlal eder.
Mahkeme, önce yapının kime ait olduğunu belirler.
Ardından taşınmazın satışına veya taksimine bu tespiti dikkate alarak karar verir.
Senaryolar
Yapı bir paydaşa aitse: Satışta o yapının bedeli ilgili paydaşa bırakılır.
Yapı tüm paydaşlara aitse: Satış bedeli pay oranında bölüştürülür.
Yapı ruhsatsız ve kaçaksa: Değer tespiti yapılsa da belediye yıkım kararı verebilir.
Uygulamada Karşılaşılan Durumlar
Zımni rıza: Diğer paydaşlar yapının inşasına uzun süre sessiz kalmışsa, bu durum rıza olarak değerlendirilir.
İyiniyetli inşaat: Bir paydaş, taşınmazın tamamı kendisine ait olduğunu sanarak bina yapmışsa, iyiniyetli inşaat hükümleri uygulanır.
Tapuda bina kaydı yoksa: Değer, bilirkişi tarafından yapı bedeli üzerinden hesaplanır.
Yapı eski ve yıkılmışsa: Artık fiziksel varlık kalmadığından aidiyet davası reddedilebilir.
Yargıtay Kararları Işığında 2025 Yorumları
2025 itibarıyla Yargıtay’ın içtihatları, özellikle paydaşın yaptığı yapının bedelinin tazmini yönünde gelişmektedir.
Yargıtay 8. HD E.2024/1452 K.2025/67: Paydaşın rızasıyla yapılan yapının değeri, taşınmaz satıldığında bina sahibi paydaşa ödenmelidir.
Yargıtay 1. HD E.2023/981 K.2025/312: Rıza olmadan yapılan bina, ortak malın bütünleyici parçasıdır; diğer paydaşın izni yoksa bedel talep edilemez.
Yargıtay 14. HD E.2022/7650 K.2025/202: İyiniyetli inşaat yapan paydaşa, yaptığı harcamalar oranında tazminat verilmesi gerekir.
Bu kararlar, paydaşlar arasındaki dengeyi korumayı ve haksız kazancı önlemeyi amaçlar.
Değer Tespiti ve Bilirkişi İncelemesi
Aidiyet davasında bilirkişiler;
Yapının inşa yılına göre amortisman düşülmüş bedelini,
Arazinin değerine oranını,
Yapının yıkılması hâlinde doğacak zararları hesaplar.
Bilirkişi raporu, hem aidiyet davası hem ortaklığın giderilmesi davası için temel delil niteliğindedir.
Miras Kapsamında Aidiyet Sorunu
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, mirasçılardan biri kendi payına düşen kısımda yapı yapmış olabilir. Bu durumda:
Diğer mirasçılar inşaata karşı çıkmamışsa, yapı miras bırakanın değil o mirasçının malı sayılabilir.
Ancak yapının maliyetini tereke varlıklarından karşıladıysa, diğer mirasçılar bedel iadesi talep edebilir.
Aidiyetin Tapuya Tescili
Aidiyet davası sonucunda yapı bir paydaşa ait kabul edilirse, mahkeme kararıyla bu durum tapuya şerh edilir.
Böylece satış veya devralma işlemlerinde yapının kime ait olduğu açıkça görünür.
Tazminat ve Yıkım Talepleri
Bazı durumlarda diğer paydaşlar, izinsiz yapılan yapının yıkılmasını ya da bedelinin ödenmesini talep edebilir.
Yapı ruhsatsızsa ve paydaşlar zarara uğradıysa, haksız inşaat (TMK 722-725) hükümleri uygulanır.
Yapı kalıcı nitelikteyse, mahkeme genellikle bedel karşılığı mülkiyet devri kararı verir.
2025-2026 Güncel Uygulama Değişiklikleri
E-devlet ve UYAP entegrasyonu ile tapu ve imar kayıtları elektronik ortamda sorgulanabilmektedir.
Tapu Katılım Bilgi Sistemi (TAKBİS 2.0) sayesinde yapı aidiyeti davalarında belgeler otomatik eşleştirilmektedir.
Adli bilirkişilik sistemi güncellenmiş, gayrimenkul bilirkişileri için yeni eğitim ve sertifikasyon zorunluluğu getirilmiştir.
2026 itibarıyla imar planına aykırı yapılar için değer tespitinde %20 indirim uygulanacaktır.
Paydaşların Dava Öncesi Uzlaşması
Aidiyet davası açmadan önce paydaşların noter onaylı protokol ile yapı üzerindeki hakkı belirlemesi mümkündür. Bu belge mahkemede delil olarak kullanılabilir. Uzlaşma sağlanması hâlinde ortaklığın giderilmesi davasına gerek kalmadan tapuda işlem yapılabilir.
Avukat Desteğinin Önemi
Ortak mülkiyet davaları, hem tapu hem de inşaat mevzuatını ilgilendirdiğinden teknik bilgi gerektirir.
Hatalı açılmış bir dava, hem mülkiyet kaybına hem de tazmin yükümlülüğüne neden olabilir. Bu nedenle:
Hem aidiyet hem izale-i şuyu talepleri aynı dava dilekçesinde yer almalıdır.
Bilirkişi seçimi dikkatle yapılmalı, yapı bedeli doğru hesaplanmalıdır.
Gerektiğinde tespit davası ile aidiyet önceden güvence altına alınmalıdır.
