Türkiye, 2025 yılı itibarıyla hem yatırımcılar hem de yaşamak için yeni bir ülke arayışında olan yabancılar açısından en cazip gayrimenkul pazarlarından biri hâline gelmiştir. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de emlak satın alma süreci, hem hukuki düzenlemeler hem de yatırım avantajları açısından oldukça detaylıdır.
Türkiye’de Yabancıların Emlak Satın Alma Hakkı
Türk hukukuna göre yabancı gerçek kişiler, belirli kısıtlamalar dışında Türkiye’de taşınmaz mal edinebilir. 2025 yılında yürürlükte olan düzenlemelere göre:
Yabancılar, Türkiye genelinde toplam yüzölçümün %10’unu geçmeyecek şekilde taşınmaz alabilir.
Her bir kişi, ülke genelinde 30 hektara kadar taşınmaz edinebilir.
Askeri yasak bölgelerde ve güvenlik alanlarında mülk edinimi yasaktır.
Vatandaşı olunan ülke, karşılıklılık ilkesine tabi ise, Türkiye’de gayrimenkul edinimi mümkündür.
2025 Yılında Güncel Emlak Satın Alma Şartları
Tapu İşlemleri: Tapu sicil müdürlüklerinde yapılır, noter devri geçersizdir.
Vergi Numarası: Türkiye’de işlem yapmak isteyen her yabancı, vergi kimlik numarası almak zorundadır.
Kimlik veya Pasaport: Kimlik doğrulaması için geçerli pasaport ibraz edilir.
Değerleme Raporu: Tapu işlemlerinden önce, taşınmazın SPK lisanslı ekspertiz raporu zorunludur.
Dövizle Ödeme: Yabancıların alımları döviz cinsinden yapılmakta, satış bedeli Merkez Bankası üzerinden TL’ye çevrilmektedir.
Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almanın Avantajları
Oturma izni hakkı: Türkiye’de konut satın alan yabancılar, ikamet izni başvurusu yapabilir.
Vatandaşlık imkânı: 400.000 USD ve üzeri taşınmaz yatırımı yapan yabancılar Türk vatandaşlığı alabilir.
Düşük emlak vergisi oranları: Avrupa ülkelerine kıyasla yıllık emlak vergisi oldukça düşüktür.
Yüksek kira getirisi: Özellikle İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’de yıllık getiriler %6-9 arasındadır.
Yaşam maliyetleri: Avrupa ortalamasına göre çok daha düşüktür.
Yabancılar İçin En Popüler Bölgeler (2025 Verilerine Göre)
İstanbul: Yatırımın merkezi, Alman ve Rus vatandaşları arasında birinci sırada.
Antalya: Deniz kenarı yaşamı ve turizm odaklı emlak alımlarıyla öne çıkıyor.
Alanya: Alman, Rus ve İskandinav vatandaşlarının en çok tercih ettiği bölge.
İzmir: Avrupa standartlarında şehirleşme ve yaşam kalitesiyle ön planda.
Muğla – Bodrum – Fethiye: Lüks villa yatırımları ve yazlık konutlar açısından yüksek talep görmektedir.
Almanya Vatandaşları İçin Türkiye’de Emlak Satın Alma
Alman vatandaşları, Türkiye’de taşınmaz edinebilir. Ancak bazı şartlar geçerlidir:
Türkiye’de bir adres beyanı yapılmalıdır.
Tapu süreci öncesi değerleme raporu zorunludur.
Alım bedeli, döviz olarak Türk bankasına yatırılır ve dekont tapuda ibraz edilir.
Emlak vergisi, yıllık taşınmaz değerine göre %0.1-%0.6 arasında değişir.
Göçmenler ve Oturum İzni Sahipleri İçin Gayrimenkul Edinimi
Oturum izni bulunan yabancılar, Türkiye’de gayrimenkul alabilir.
Ancak;
Oturum izni geçerli olmalı,
Alım sonrası adres beyanı yapılmalı,
Tapu işlemlerinde yabancı kimlik numarası (YKN) kullanılmalıdır.
Emlak Alım Süreci: Adım Adım 2025 Uygulaması
Gayrimenkul seçimi ve ekspertiz raporu hazırlanması.
Tapu başvurusu ve gerekli belgelerin teslimi.
Döviz bozdurma ve ödeme işlemleri.
Tapu devri ve yasal onay süreci.
Tapu senedinin alınması ve ikamet başvurusu.
Gerekli Belgeler (2025 Standardı)
Pasaport ve noter tasdikli Türkçe tercümesi.
Vergi kimlik numarası.
2 adet biyometrik fotoğraf.
Taşınmaz değerleme raporu.
Satış bedelinin banka dekontu.
Tapu harcı ve döner sermaye makbuzu.
Emlak Vergisi ve Harçlar
2025 yılı itibarıyla:
Tapu harcı: %4 (alıcı ve satıcı arasında paylaştırılabilir).
Döner sermaye bedeli: Yaklaşık 2.000 TL.
Emlak vergisi: Konut için yıllık %0.2, ticari taşınmaz için %0.4.
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
Tapu alımında emlakçı komisyon oranı genellikle %2’dir.
Taşınmazın ipotekli veya hacizli olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
Tapuda belirtilen metrekare ve nitelikler, belediyedeki imar kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.
Tapu devri noter huzurunda değil, tapu müdürlüğünde tamamlanır.
Yabancılar için miras ve veraset işlemleri Türkiye’de Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre yürütülür.
Türkiye’de Emlak Alırken Yatırım Tavsiyeleri
Yatırımlık alımlar için kira getirisi yüksek bölgeler tercih edilmelidir.
Döviz bazında alım yapanlar için kısa vadeli kur dalgalanmaları göz önünde bulundurulmalıdır.
Gayrimenkul satın alırken kat mülkiyeti tapusu tercih edilmelidir.
Tapu masrafları ve vergiler, önceden bütçeye dâhil edilmelidir.
Yerel avukat veya danışmanlık firmasıyla çalışmak, yasal hataları önler.
Türkiye’de Gayrimenkul Alımında 2025 Trendleri
Akıllı ev teknolojileriyle donatılmış rezidans projeleri hızla artmaktadır.
Antalya ve İzmir’de uzaktan yatırım yapan Avrupalı alıcı sayısı iki katına çıkmıştır.
Kripto para ile ödeme altyapısı bazı gayrimenkul firmaları tarafından desteklenmektedir.
2025’in ikinci yarısında Türk vatandaşlığı için alt limitin 500.000 USD’ye çıkabileceği tartışılmaktadır.
Uzun Vadeli Yatırım Değeri
Türkiye’de emlak piyasası, son beş yılda döviz bazında ortalama %65 artış göstermiştir. 2025-2026 projeksiyonlarına göre İstanbul, Ankara ve Antalya hattı en yüksek prim potansiyeline sahip üç bölge olarak öne çıkmaktadır.
